Por: Damaris Suárez, Wilma Maldonado Arrigoitía y Vanessa Colón Almenas | (CPI) Centro de Periodismo Investigativo
Las entidades contratadas por los gobiernos municipales para manejar los estorbos públicos y ejecutar las expropiaciones forzosas añadieron a esos procesos una red de subcontrataciones y transacciones en la que todos los socios comerciales — excepto los municipios — obtienen rendimiento económico en acuerdos que son invisibles para la Oficina del Contralor (OCPR), reflejó una investigación del Centro de Periodismo Investigativo (CPI).
Francis & Gueits Law Office, una de las firmas que se dedica al manejo de estorbos públicos, le propuso al Municipio de Caguas un plan para disponer de las propiedades y estructuras abandonadas, según se desprende de la propuesta adjunta a su contrato con el municipio cagüeño. Para esa prestación incluyó los servicios de dos abogados externos al bufete. A su vez, uno de esos abogados subcontrató servicios para manejar todo el aspecto operacional necesario para presentar las demandas de expropiación. Un análisis de las facturas registradas en el Tribunal de Primera Instancia muestran que esta red de servicios y subcontrataciones tuvo el efecto de imponer a los propietarios un cargo de $20,000 sobre el valor de sus inmuebles declarados estorbos públicos
El alcalde de San Sebastián, Javier Jiménez Pérez, narró al CPI que en su pueblo el manejo de los estorbos públicos, la expropiación y la venta de propiedades lo hace el mismo gobierno municipal. El programa está a cargo de un empleado y los demás servicios técnicos de tasación, mensura, ingeniería y representación legal los contrata directamente el ayuntamiento. Estimó que el costo de esos servicios suma entre $4,500 a $5,000 por propiedad expropiada.
Jiménez Pérez explicó que las inspecciones del ingeniero cuestan $500, el agrimensor establece una tarifa de $1,300 a $1,600, los honorarios del abogado que presenta la demanda de expropiación ronda $2,000 y paga $500 por tasación. Esos costos los asume el comprador del estorbo, quien — como dispone el Código Municipal — paga el precio de tasación más un 10% para gastos.
“Cuando tú vienes a ver, para el Municipio — excepto el empleado que tú tengas — no tiene costo”, dijo el Alcalde, quien hace una subasta de las propiedades disponibles para la venta.
En Puerto Rico, 22 municipios han contratado los servicios de Universal Properties Realty Government Services para el manejo de estorbos públicos. El Municipio de Caguas es uno de sus clientes, pero el alcalde William Miranda Torres, contrató, además, a Francis & Gueits Law Office y a City Renewal. Más de una docena de municipios tienen acuerdos con el Centro para la Rehabilitación del Hábitat para asesoría en estos procesos.
En una entrevista el mes pasado, el alcalde de Caguas dijo al CPI que decidió privatizar estos servicios en búsqueda de una solución rápida porque luego del paso del huracán María esa era una de las mayores preocupaciones de los residentes de su pueblo. Miranda Torres terminó cancelando el acuerdo que tenía con Universal Properties luego de detectar “deficiencias” en su operación. Refirió a la empresa al Departamento de Justicia.
El alcalde de Caguas, William E. Miranda Torres, dijo que canceló el contrato con la compañía Universal Properties.
Universal Properties también subcontrata servicios, entre ellos, la representación legal para las demandas de expropiación forzosa en los tribunales. El récord judicial muestra la entrada y salida de varios abogados en los procesos. Dos de ellos, María Padilla Mercado y Luis Bruno Padilla, renunciaron por diferencias con la compañía. Las abogadas Ediltrudis Betancourt, Wyrie Correa de Jesús y Corally Ramos Padro, aparecieron brevemente en el récord del Tribunal como abogadas de algunos casos de expropiación, pero renunciaron casi inmediatamente sin haber sometido escritos o comparecido a sala.
En las demandas de expropiación que maneja Universal Properties, la empresa presenta facturas de servicios que rondan los $22,000 por cada propiedad. Ni los servicios de Francis & Gueits ni los de Universal Properties son pagados por el Municipio. Son gastos que se cargan sobre el inmueble a expropiar y que tienen el efecto de reducir la compensación que recibiría la persona expropiada. Estas facturas de cargos por servicios también son pagadas en su totalidad por la persona o entidad que comprará el estorbo público.
Caguas, mantiene el contrato de Francis & Gueits que cobra cerca de $10,000 por la representación legal que hace en las demandas de expropiación y otros servicios legales. El Municipio de Caguas asignó 263 propiedades al bufete.
La firma legal delegó al abogado Juan Hernández Rivera, de Naranjito, servicios que incluyen análisis legal, inscripciones, certificaciones, el mantenimiento de las propiedades y servicios notariales por los que cobra más de $8,000. Entre los servicios, carga $100 en cada facturación por el uso de la cuenta en plica (escrow) de Encinales Realty, que pertenece a su pareja y administradora de su bufete, Herisbelia Encinales Franco.
En esa cuenta especial se deposita el dinero que pagan quienes comprarán un estorbo público. Según se desprende de los contratos de opción a compra y de los expedientes judiciales examinados por el CPI, el comprador hace el cheque de gerente a nombre de Encinales Realty, quien lo deposita en su cuenta bancaria en plica. Luego, Encinales Realty — a nombre del comprador — consigna en el tribunal la cantidad de dinero — si alguna — que servirá para compensar al expropiado.
En una cuenta de depósito de garantía, conocida como en plica, la institución financiera se convierte en una especie de custodio del dinero que una persona o entidad usará para pagar una compra. Sirve para garantizar al vendedor y al comprador que los fondos estarán disponibles cuando concluya la transacción y no genera intereses
En 25 de las 35 demandas de expropiación presentadas entre enero de 2021 y mayo de 2023 por este bufete, no se depositó ni un solo centavo en el tribunal para compensar a los expropiados porque las deudas de sus propiedades eran mayores al precio de tasación. Según se desprende del expediente judicial, 14 de esas 35 propiedades solo debían los $20,000 que facturó Francis & Gueits.
Ese dinero que es pagado al Municipio por la compra de una propiedad, que se convierte en suya vía expropiación, se escapa de la fiscalización de la Oficina del Contralor, porque el dinero pasó hasta la cuenta de Encinales Realty que es un cuarto participante en la transacción municipal y porque — como reveló el CPI en marzo — los contratos entre el municipio y el comprador no se envían ni se registran en la OCPR.
Francis dijo que la facturación que hace su firma por el manejo de los estorbos públicos “se ajusta a la valoración en el mercado de servicios legales en igualdad de especialización y dificultad”. Indicó que esos gastos legales cubren la tramitación de la expropiación y todas las comparecencias en tribunales, gastos de fotocopias, presentaciones, notificaciones y reuniones de preparación con peritos.
En una vista celebrada el 20 de marzo de 2023, en el Centro Judicial de Caguas, al juez Elías Rivera Fernández le parecieron poco razonables los gastos de manejo y mantenimiento facturados por la firma que maneja el estorbo. En esa vista, en la que Francis era el abogado de récord, el juez expresó que no entendía cómo “milagrosamente todos los gastos del Municipio equivalen al valor neto de la propiedad”. De igual forma, cuestionó los costos que se le adjudicaban a la demolición porque eran superiores a los que se calcularon en otro caso de expropiación que atendía en su sala para una estructura con dimensiones similares.
En la vista, Francis señaló para el récord sus reparos “con las categorizaciones que utiliza el tribunal con respecto al ejercicio que está haciendo el Municipio. De entrada, nos presenta, quizás, un aspecto de un prejuicio”.
El juez le indicó que no cuestionaba la integridad del procedimiento, pero que su obligación era velar por los intereses del erario y de una justa compensación.
“A quien le toca adjudicar aquí es al Tribunal y el Tribunal no es ingenuo. Tenemos años, canas y ojeras en esto. Aquí hay unas cuantías que se deben aportar [para la justa compensación]”, dijo para luego hacer saber que por 23 años mantuvo una licencia de bienes raíces.
Según la propuesta que Francis & Gueits Law Office entregó al Municipio de Caguas, la otra abogada que trabajaría lo que el bufete llamó la Rehabilitación de Estorbos Públicos sería Maialin Steidel Figueroa.
Contrario a la representación que hizo en su propuesta al alcalde cagüeño, Francis dijo al CPI en expresiones escritas que la abogada “no forma parte de dicho proyecto de erradicación de propiedades declaradas como estorbos públicos. En ocasiones se le ha contactado como notario a los fines de únicamente otorgar la escritura en la que comparece el Municipio Autónomo de Caguas y el adquirente, luego de que el tribunal ha dictado sentencia validando el ejercicio de expropiación llevado a cabo por el municipio”.
En efecto, entre los 121 expedientes judiciales examinados, el CPI no observó que esta abogada — esposa del director administrativo de la Administración de los Tribunales, Sigfrido Steidel Figueroa — interviniera en el litigio de las demandas de expropiación presentadas en el Tribunal de Primera Instancia. Solo una de las escrituras de compraventa de un estorbo que el Municipio de Caguas envió al CPI fue trabajada por ella.
No obstante, tres fuentes entrevistadas por separado señalaron al CPI que Francis hace frecuentes referencias al acceso que supuestamente tiene al Administrador de los Tribunales. Incluso, el alguacil Carlos Delgado Cruz dejó plasmada, en una moción informativa presentada el 18 de octubre de 2022, una conversación telefónica que sostuvo con Francis en la cual éste le indicó que discutió con Steidel Figueroa las dificultades que percibía en el entendimiento de los casos de expropiación forzosa en salas fuera del Tribunal de Expropiación en San Juan.
Esa conversación ocurrió cuando Delgado Cruz diligenció una orden judicial en la urbanización Mansiones del Golf, que es una propiedad que el Municipio — por medio de Francis & Gueits — trata de expropiar. El Banco Popular intenta impedir la expropiación porque es acreedor hipotecario de la residencia de lujo.
Según la moción informativa del alguacil, Francis le “hizo referencia al caso civil número CG2021CV03096, sobre EXPROPIACIÓN FORZOSA argumentando sobre esta Ley e indicó que estos casos se veían en salas especializadas del Centro Judicial San Juan y que por ende, desconocíamos los procesos de la misma, que no entendía el porqué del motivo de mi presencia [en el estorbo público], que sostuvo una reunión con el Juez Sigfrido Steidel Figueroa, Director de la Administración de Tribunales y que este tenía conocimiento de estos asuntos”.
Tanto Steidel Figueroa como Francis negaron al CPI que haya ocurrido tal reunión. Francis, además, rechazó que le hubiese hecho referencia al alguacil de esa supuesta reunión aunque admitió que tuvo una conversación con el alguacil sobre los procesos judiciales en demandas de expropiación forzosa. El abogado admitió que en una conversación informal “llegué a mencionarle al juez que previamente los casos de expropiaciones eran atendidos en salas especializadas sobre ese tema en el Tribunal de San Juan y que, aunque el Código Municipal dispuso para que se atiendan en la jurisdicción donde está ubicado el inmueble, este cambio en la competencia había generado confusión en el manejo de los casos”.
Steidel Figueroa reconoció que tiene con Francis “una relación de amistad que antecede el inicio de los trámites legales que maneja su oficina en este tipo de pleito”.
Al mismo tiempo declaró que “sobre la mención de mi persona en un intercambio según alegado en la moción que señala, desapruebo cualquier representación que haga una parte o su abogado a un funcionario o funcionaria del Poder Judicial que involucre mi nombre para adelantar planteamientos en un proceso judicial”.
Aunque también se le pidió reacción a los directivos de Universal Properties sobre las tasaciones y facturaciones que hace su compañía, ninguno contestó al CPI de manera oficial. En su carácter personal José Deyá González, quien figuraba como vicepresidente de esta compañía, se comunicó con el CPI tras la investigación publicada y en un tono insultante y vulgar indicó que ya no forma parte de Universal Properties. Reconoció que a través de su corporación JJ Inversiones intentó comprar algunas propiedades declaradas estorbos públicos que manejaba Universal Properties. Dijo que no llegó a comprar ninguna de las propiedades porque su abogado le advirtió que no podía tener “los dos sombreros”.
La Junta Examinadora de Evaluadores de Bienes Raíces recibió varias querellas contra algunos de estos profesionales, supo el CPI. La pesquisa lleva varios meses y es en torno a la metodología utilizada por los tasadores subcontratados por las firmas que manejan los estorbos públicos en los municipios.
José Robles Korber, presidente de esta Junta, confirmó la pesquisa. “La Junta está en un proceso investigativo de acuerdo con los estatutos legales que la cobijan”. Las tasaciones, explicó, deben hacerse conforme a las Normas Uniformes de la Práctica Profesional de la Valoración de Bienes Raíces.
Como parte de la pesquisa, los miembros de la Junta Examinadora citaron en marzo a la tasadora Natalia G. Rivera Ortiz, quien fue acompañada por Francis, supo el CPI. El abogado argumentó ante el gremio a favor de la metodología utilizada por la tasadora en los casos de expropiación que maneja Francis & Gueits Law Office.
Rivera Ortiz confirmó al CPI que compareció ante la Junta Examinadora pero no dio detalles por haber una investigación en curso. “Sí. Fui citada y hay una investigación en curso”, reconoció.
Una investigación publicada por el CPI la semana pasada reveló que en el 84% de las tasaciones que presentan tanto Francis & Gueits como Universal Properties en las demandas de expropiación forzosa se concluye que las propiedades deben ser demolidas. Para esto solo se tasa el valor del terreno y se le restan los costos de demolición de la estructura y el recogido de escombros, aunque el municipio nunca incurra en ese gasto.
El efecto práctico de esto es que elimina la posibilidad de que el expropiado reciba algún pago por su propiedad. El beneficio para el comprador es que le reduce aún más el precio que pagará por la propiedad, que desde antes del cálculo de su demolición tuvo una reducción en la tasación por depreciación. En el 87.5% de las expropiaciones realizadas no se consignó en el tribunal ni un centavo para indemnizar al expropiado, según se refleja en el récord judicial.
Francis dijo que por las características que usualmente tienen estas propiedades y su gravamen en el Registro de la Propiedad de estorbo público, el tasador o tasadora hace un “enfoque de costos para poder llegar a la valoración que más refleje la condición real de la propiedad”.
“En el caso de la tasación, no es que se recomiende la demolición de la estructura, sino que lo que se hace es un análisis de costo de reparaciones versus la demolición y construcción de una propiedad nueva”, dijo Francis.
Expertos consultados por el CPI, que prefirieron el anonimato, reconocieron que las tasaciones de estorbos públicos siguen unos parámetros que consideran cuál es el mejor uso de la propiedad: si la tierra vale más que lo que está allí construido, se concluye que lo mejor es demoler, ya que no todos los estorbos públicos necesariamente requieren demolición. De igual forma. Para fomentar esa recomendación, el evaluador tiene que probar que se hicieron ambos análisis y que el mejor uso de la propiedad es sin la estructura existente.
Sin embargo, una de las fuentes consultadas vinculada al mercado de bienes raíces opinó que los tasadores de estas compañías determinan automáticamente que todas las estructuras declaradas estorbo público carecen de valor o que su reparación no es costo efectiva y que, por lo tanto, el único valor que tiene la propiedad es su terreno.
“Si la tierra, menos el costo de demoler, vale más que lo que está allí construido, pues el mejor uso de la propiedad es la tierra sola. Pues ellos ya asumen [que eso es así] pero no lo demuestran. Yo tengo que demostrarlo con una tasación. Yo tengo que demostrar que vale más la tierra que el edificio como está”, destacó una de las fuentes consultadas. “Ellos asumen que, como es un estorbo público… valoran la tierra, le quitan el costo de demolición y después a eso le quitan [al valor de la propiedad] todos los costos habidos y por haber de mantenimiento”, agregó.
La metodología no es la única objeción que enfrentan estas tasaciones. En una vista en la sala del juez Rivera Fernández, en Caguas, este le ordenó a Francis & Gueits realizar nuevamente las tasaciones. Rivera Fernández dijo que no se promedió el valor de los terrenos usados como comparables para obtener una valoración justa, sino que se escogió el menor valor entre los comparados.
“Las comparables del terreno no fueron trabajadas de manera justa. Cogieron el valor más barato dentro de la misma urbanización, cuando había — entre sus mismas comparables — había unas fluctuaciones, [con las] que se podía tomar una media”, expresó el juez.
¿Contrataciones leoninas?
Para el corredor de bienes raíces Roberto Carrasquillo, la privatización del manejo de los estorbos genera “más controversias que resultados”. “Lo que hay es una especulación con los estorbos públicos en más de una veintena de municipios y — a la larga — los municipios no van a resolver el problema social que representan los estorbos con estas contrataciones leoninas”, dijo Carrasquillo.
A juicio de Carrasquillo las tasaciones presentadas por estas compañías al tribunal en las demandas de expropiación “no se ajustan a la realidad de los mercados”.
“A mí — que a diario estoy en los mercados — se me hace muy difícil pensar que una propiedad en Turabo Gardens en Caguas de dos niveles y cuatro apartamentos tase $22,000”, señaló.
Melissa Montero, presidenta de la Asociación de Realtors de Puerto Rico, opinó que el proceso para disponer de propiedades declaradas estorbos públicos debería ser en subasta abierta para que haya una mayor participación de personas interesadas en comprarlos.
“Eso es una incógnita. Nosotros no tenemos acceso a un inventario de estorbos públicos. El problema es que los municipios no necesariamente hacen subastas. Si lo hubiesen hecho en una convocatoria de subasta, yo le puedo decir que van a aparecer más de una sola compañía”, dijo.
Montero recomendó que se legisle para que sea posible adquirir los estorbos públicos mediante financiamiento ya que no todas las personas tienen la capacidad de comprar en efectivo lo que limita el acceso a esas propiedades.
El NIE llega a los municipios
El Departamento de Justicia no adelantó el estatus de la investigación que realiza sobre las operaciones de estas compañías que manejan los estorbos en los municipios. La agencia indicó que no comentaría sobre la pesquisa por estar la misma en curso. La senadora María de Lourdes Santiago y el representante Denis Márquez, ambos del Partido Independentista Puertorriqueño, refirieron este asunto a Justicia y a la OCPR, después de realizar una investigación preliminar.
La senadora Santiago dijo al CPI que una fiscal y una agente la entrevistaron en su oficina sobre los hallazgos contenidos en su referido. No ha recibido comunicación de la OCPR ni del Municipio de San Germán, a quien le requirió información sobre el mismo tema.
“Sé, además, que en distintos municipios han estado presentes agentes del Negociado de Investigaciones Especiales [de Justicia], pidiendo la documentación de Universal [Properties]”, dijo Santiago. “Me consta que ya fueron a San Germán. No sé a cuáles otros, pero me han dicho que ellos están yendo a todos los municipios que tienen contrato [con estas compañías]”, dijo.
“Me parece inexplicable que haya alcaldes que, lejos de seguir el ejemplo de algunos de sus colegas, como ocurre con el caso de Caguas, con Canóvanas y Loíza, continúan una contratación que ha resultado en diversas ilegalidades”, expresó Santiago. “Esperamos que los alcaldes entiendan la gravedad del asunto”, añadió.
De acuerdo con la Senadora, los municipios han incumplido con el Código Municipal al no tener un inventario de propiedades declaradas estorbos públicos, ni una ordenanza municipal específica para autorizar cada expropiación. Los legisladores del PIP refirieron a Justicia a los administradores de estorbos públicos ante la posibilidad de fraude, violaciones a la reglamentación del negocio de bienes raíces, a la Ley General de Expropiaciones, el Código Municipal y el posible manejo impropio de fondos públicos.
“El Código Municipal dice con toda claridad que el municipio, cuando decida que una propiedad declarada estorbo público no va a ser destinada a utilidad pública, sea una cancha o parque, algo de provecho general, sino que se va a poner a la venta para terceros, tiene que haber un inventario de propiedades. Nosotros hicimos a través del Senado una petición de información. La han contestado creo que 11 o 12 municipios. Ningún municipio tiene ese inventario como dice la ley, porque la ley exige que esté la localización de la estructura y la tasación”, explicó la Senadora.
